Kratki odgovor: Da — strani državljani imaju pravo da kupe i posjeduju nekretnine u Crnoj Gori gotovo pod istim uslovima kao i domaći kupci, uz nekoliko jasno definisanih izuzetaka koji se uglavnom tiču poljoprivrednog zemljišta i pojasa uz državnu granicu.
Ko može kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
Crna Gora je jedna od pristupačnijih evropskih destinacija za strane kupce. Fizička lica iz EU, Srbije, Rusije, Ujedinjenih Arapskih Emirata, pa i iz zemalja koje nemaju poseban bilateralni ugovor sa Crnom Gorom — svi mogu kupovati stanove, kuće, vile i poslovne prostore na slobodnom tržištu.
Koje nekretnine stranci ne mogu kupiti?
Poljoprivredno zemljište
Stranci kao fizička lica ne mogu direktno kupiti poljoprivredno zemljište ili šume u Crnoj Gori. Postoji jedan uski zakonski izuzetak: stranac može steći poljoprivredno ili šumsko zemljište površine do 5.000 m² ako se ono prodaje zajedno sa stambenim objektom koji se na njemu nalazi, u istom ugovoru. Van tog izuzetka, standardni put je kupovina takvog zemljišta putem crnogorskog privrednog društva (d.o.o.). Ovo je legalan i široko primjenjivan model, ali nosi dodatne troškove osnivanja, računovodstva i godišnje administracije. Preporučujemo konsultaciju s lokalnim pravnikom prije nego što se odlučite na ovaj korak.
Zaštićena prirodna područja i granični pojas
Nekretnine u pojasu uz državnu granicu (otprilike jedan kilometar), na crnogorskim ostrvima i u područjima od posebnog državnog interesa ne mogu biti prenesene u strano vlasništvo. Ako razmatrate nekretninu u udaljenom priobalnom ili planinskom predjelu, vaš advokat treba da provjeri katastarsku klasifikaciju i zonski status u Upravi za katastar i državnu imovinu prije nego što se upustite u kupovinu.
Kulturno-istorijska dobra
Spoменici kulture od posebnog značaja i prirodni resursi uživaju dodatnu zaštitu i ne mogu biti predmet prenosa u privatno vlasništvo stranaca bez obzira na državljanstvo kupca. Nekretnine u zonama sa posebnim režimom zaštite (nacionalni parkovi, kulturno-istorijske cjeline) mogu se prodavati uz ograničenja u pogledu rekonstrukcije i namjene — o čemu kupca mora uputiti advokat.
Kako izgleda proces kupovine za stranog kupca?
Korak 1 — Pronađite nekretninu i ugovorite predugovor
Nakon što ste pronašli nekretninu i dogovorili cijenu, standardni korak je zaključenje predugovora o kupoprodaji i uplata kapare — najčešće oko 10% od dogovorene cijene. Predugovor definiše ključne uslove, rok za zaključenje konačnog ugovora i posljedice u slučaju odustajanja jedne od strana. Angažujte lokalnog advokata koji će pregledati predugovor prije potpisivanja: radi se o pravno obavezujućem dokumentu, a kapara u pravilu nije povratna ako kupac odustane bez opravdanog razloga.
Korak 2 — Due diligence i provjera vlasništva
Provjera u katastru nepokretnosti (Uprava za nekretnine) ključna je kako bi se utvrdilo:
- Ko je upisani vlasnik
- Da li postoje hipoteke, zaloge ili terete
- Da li je riješena infrastrukturna i urbanistička situacija (priključci, građevinska dozvola)
Strani kupci trebaju angažovati lokalnog advokata jer je dokumentacija na crnogorskom jeziku i traži se specifično poznavanje lokalne prakse.
Korak 3 — Ovjereni ugovor kod notara i isplata
Konačni ugovor o kupoprodaji mora se zaključiti u formi notarski obrađene isprave. Notar vrši identifikaciju stranaka i čuva originale. Isplata kupoprodajne cijene se u praksi vrši najčešće bankarskim transferom.
Korak 4 — Uknjižba i porez na promet
Nakon potpisivanja ugovora, advokat ili notar podnosi zahtjev za uknjižbu u katastar. Istovremeno nastaje poreska obaveza:
- Porez na promet nepokretnosti (sekundarno tržište): progresivna stopa — 3% do 150.000 €; od 150.000 € do 500.000 € naplaćuje se fiksnih 4.500 € plus 5% na iznos iznad 150.000 €; iznad 500.000 € naplaćuje se fiksnih 22.000 € plus 6% na iznos iznad 500.000 €. Porez plaća kupac, a samo se višak u svakom razredu oporezuje po višoj stopi.
- Novogradnja: umjesto poreza na promet, plaća se PDV od 21% u cijeni (obračunava ga investitor ako je PDV obveznik); u tom slučaju porez na promet se ne plaća.
Da li je potreban PIB ili posebna dozvola?
PIB se dobija u Poreskoj upravi na osnovu pasoša i popunjenog obrasca, što je relativno brz i jednostavan postupak.
Šta sa porezom na nepokretnost i kapitalnom dobiti?
Nakon sticanja vlasništva, svaki vlasnik — bez obzira na državljanstvo — plaća godišnji porez na nepokretnost. Stopu utvrđuje opština u zakonski propisanom rasponu od otprilike 0,25% do 1,0% od tržišne vrijednosti nekretnine; priobalne i turističke opštine i nekretnine koje nijesu primarna rezidencija vlasnika obično se oporezuju bliže gornjem dijelu raspona. Porez se plaća u dvije rate, a račun dostavlja lokalna poreska administracija.
Prilikom prodaje nekretnine, fizičko lice plaća porez na kapitalnu dobit po stopi od 15% na ostvarenu razliku između prodajne i nabavne cijene, uz odbitak opravdanih troškova. Izuzeto je prenošenje između supružnika ili između roditelja i djece, kao i nekretnina koja je bila jedino ili glavno mjesto stanovanja vlasnika. Za prihode od izdavanja nekretnina važi porez po stopi od 15% na oporezivi prihod (uz standardni odbitak koji zavisi od vrste najma). Za aktuelne stope i sve primjenjive odbitke obratite se Poreskoj upravi ili ovlašćenom poreskom savjetniku.
Može li kupovina nekretnine donijeti boravišnu dozvolu?
Da — vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori osnova je za privremeni boravak, ali pravila su od 2026. godine značajno promijenjena.
Šta dozvola daje. Privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom izdaje se na godinu dana i može se obnavljati. Ne daje pravo na rad ni obavljanje djelatnosti. Zahtjev za obnovu podnosi se Ministarstvu unutrašnjih poslova (MUP) 30 do 60 dana prije isteka tekuće dozvole.
Prag od 150.000 € (od 17. januara 2026). Izmjenama Zakona o strancima usvojenim 31. decembra 2025, a na snazi od 17. januara 2026, uveden je uslov minimalne poreske vrijednosti nekretnine za državljane trećih zemalja koji žele privremeni boravak na osnovu vlasništva: poreska vrijednost nekretnine utvrđena odlukom Poreske uprave mora biti najmanje 150.000 €. Ovo je pravilo za boravišnu dozvolu, a ne uslov za kupovinu — ne postoji minimalna cijena za kupovinu nekretnine. Stranac može kupiti nekretninu bilo koje vrijednosti; prag od 150.000 € primjenjuje se samo ako želi da to vlasništvo iskoristi kao osnov za privremeni boravak.
Ko je izuzet. Državljani zemalja EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske nijesu obuhvaćeni ovim uslovom.
Ranije izdate dozvole. Dozvole izdate prije 17. januara 2026. po tadašnjim pravilima (bez minimalnog praga) nastavljaju da važe i obnavljaju se bez ispunjavanja novog uslova, pod uslovom da je vlasništvo i dalje upisano.
Put ka stalnom boravku. Za stalni boravak u Crnoj Gori u opštem postupku potrebno je pet godina neprekidnog zakonitog privremenog boravka. Međutim, u praksi MUP-a, godine provedene isključivo na osnovu vlasništva nad nekretninom mogu se ne uračunati u ovaj petogodišnji period. Ako je dugoročni boravak vaš cilj, savjetujte se s advokatom specijalizovanim za imigraciono pravo.
Praktični savjeti za strane kupce
- Angažujte lokalnog advokata s iskustvom u prometu nekretninama — ne oslanjajte se isključivo na agenta prodavca.
- Provjerite katastar lično ili putem advokata prije bilo kakvog plaćanja.
- Budite oprezni s "predugovorima" bez notarske ovjere — nisu uvijek izvršni na isti način.
- Ako kupujete novogradnju "na papiru", provjerite da li investitor ima građevinsku dozvolu i da li je projekat upisan.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Da li državljanin Rusije može kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
Da — ruskim državljanima nije zakonom zabranjeno kupovati nekretnine u Crnoj Gori i to pravo i dalje važi kao i za ostale neevropske kupce koji nemaju posebna ograničenja. Kupovina se odvija po opštim pravilima crnogorskog prava o prometu nepokretnosti. Ipak, platni i bankarski aspekti transakcije mogu biti složeniji nego za kupce iz zemalja EU — zbog sankcija koje je Crna Gora kao kandidat za EU uskladila s evropskom regulativom, neke banke provode pojačanu provjeru porijekla sredstava, a međunarodne uplate mogu zahtijevati više vremena ili dokumentacije. Preporučujemo da se savjetujete s advokatom i bankom unaprijed kako biste razjasnili aktuelne platne aranžmane za vašu konkretnu situaciju.
Može li stranac kupiti stan na svoje ime, bez firme?
Da, za stanove, kuće i vile — fizičko lice stranac može biti direktni vlasnik. Osnivanje firme nije uslov, ali može biti korisno iz poreskih ili investicionih razloga.
Koliko dugo traje uknjižba?
Rok zavisi od opštine i od složenosti predmeta. U opštinama s manjim obimom prometa postupak može biti brz, dok u primorskim opštinama u sezoni može trajati i duže. Vaš advokat ili notar prati napredak postupka i obavještava vas o statusu uknjižbe. Za tačne informacije o rokovima u konkretnoj opštini obratite se Upravi za katastar i državnu imovinu.
Može li stranac iznajmljivati nekretninu i ostvarivati prihod?
Da — iznajmljivanje nekretnine u Crnoj Gori strani vlasnici mogu obavljati slobodno. Prihodi od iznajmljivanja podliježu porezu u Crnoj Gori: primjenjuje se porez po stopi od 15% na oporezivi prihod (uz standardni odbitak zavisno od vrste najma). Za kratkoročni turistički najam postoje posebne obaveze registracije — provjeri ih u Poreskoj upravi ili lokalnoj opštini jer se detalji mogu razlikovati od opštine do opštine.
Koji dokumenti su potrebni za kupovinu?
Minimalno: važeći pasoš, PIB u Crnoj Gori i sredstva na bankovnom računu. Prodavac mora priložiti vlasnički list, dokaze o nepostojanju tereta i energetski certifikat za novogradnju.
Ovaj vodič je informativnog karaktera i ne zamjenjuje pravni savjet. Uvijek konsultujte licenciranog advokata u Crnoj Gori prije zaključenja ugovora.
