Boravak u Crnoj Gori kroz kupovinu nekretnine: Pravila za 2026. godinu

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori može biti osnov za dobijanje privremenog boravka — ali nije automatska. Da biste legalno regulisali boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom, potrebno je ispuniti više uslova, podnijeti propisanu dokumentaciju i razumjeti razliku između turističkog boravka i regularnog privremenog boravka. Ovaj vodič objašnjava pravila koja važe u 2026. godini.

Zašto strani kupci nekretnina traže boravak u Crnoj Gori?

Crna Gora je popularna destinacija za strane investitore jer nudi relativno dostupne cijene nekretnina, mediteranski kvalitet života i status kandidata za članstvo u Evropskoj uniji. Mnogi kupci žele više od same imovine — žele pravo da legalno borave ili da svoju porodicu dovedu u zemlju.

Kupovina nekretnine sama po sebi ne daje automatsko pravo boravka. Ona može biti osnov za podnošenje zahtjeva, ali postupak regulisanja boravka vodi se kroz Upravu policije i podliježe Zakonu o strancima.

Koji tip boravka je moguć kroz vlasništvo nekretnine?

Da li vlasnik nekretnine dobija automatski boravak?

Ne. Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori je dozvoljen osnov za podnošenje zahtjeva za privremeni boravak, ali ne garantuje odobrenje. Na osnovu važeće verzije Zakona o strancima koji je na snazi u 2026. godini, vlasništvo nad nekretninom ostaje eksplicitno navedeno kao osnov za privremeni boravak.

Privremeni boravak — trajanje i produženje

Privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom odobrava se na period od jedne godine, sa mogućnošću godišnjeg produženja. Produženje je preporučljivo podnijeti 30 do 60 dana prije isteka tekućeg odobrenja.

Minimalna vrijednost nekretnine — ključna izmjena zakona u 2026. godini

Izmjenama Zakona o strancima usvojenim 31. decembra 2025. godine, koje su stupile na snagu 17. januara 2026. godine, uveden je uslov minimalne oporezive vrijednosti nekretnine:

Državljani trećih zemalja (svi koji nisu iz EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske) moraju imati nekretninu čija je oporeziva vrijednost najmanje 150.000 EUR prema odluci Poreske uprave o porezu na prenos.
Državljani EU i EEP izuzeti su od ovog uslova.
Dozvole boravka izdane prije 17. januara 2026. godine ostaju na snazi i produžavaju se pod pravilima koja su važila u trenutku izdavanja.

Ako ste državljanin treće zemlje, obezbijedi potvrdu o oporezivoj vrijednosti od Poreske uprave i notara prije potpisivanja ugovora.

Koji su uslovi za dobijanje privremenog boravka?

Tipični uslovi uključuju:

Dokaz vlasništva — list nepokretnosti koji dokazuje da ste registrovani vlasnik.
Važeći pasoš — tačan minimum roka važenja potvrdite sa Upravom policije ili advokatom.
Dokaz o finansijskim sredstvima — potvrda o dovoljnim sredstvima za boravak bez tereta socijalnih davanja. Aktuelni iznos provjerite direktno u Upravi policije ili kod licenciranog advokata, jer se mijenja.
Zdravstveno osiguranje — polisa koja pokriva Crnu Goru za cijeli period boravka. Aktuelne zahtjeve o pokriću provjerite u nadležnom organu.
Dokaz o smještaju — vaša nekretnina služi kao adresa boravišta.
Uvjerenje o nekažnjavanju — apostilovano i prevedeno na crnogorski. Zahtjeve o starosti dokumenta i potrebi pri produženju potvrdite u trenutku podnošenja.
Administrativne takse — iznosi se objavljuju od strane Uprave policije; provjerite ih neposredno pred podnošenje.

Kako teče postupak — korak po korak

1. Kupovina i registracija nekretnine

Kupovina mora biti okončana, ugovor ovjeren kod notara i vlasništvo upisano u katastar. Bez lista nepokretnosti na vaše ime, postupak za boravak ne može početi. Rok uknjižbe varira po opštinama — pitajte notara za realnu procjenu.

2. Pribavljanje dokumentacije

Svi dokumenti iz inostranstva moraju biti prevedeni na crnogorski jezik od strane sudskog tumača i ovjereni apostilom, ili legalizovani prema bilateralnom sporazumu. Koje države imaju sporazume koji ukidaju apostil provjerite sa advokatom ili na zvaničnom sajtu nadležnog ministarstva.

3. Podnošenje zahtjeva

Zahtjev se podnosi u nadležnoj policijskoj stanici prema adresi nekretnine. Preporučuje se lično prisustvo; u nekim slučajevima moguće je punomoćje advokata.

4. Čekanje na odluku i prijava boravišta

Rok za odlučivanje propisan je Zakonom o strancima, ali stvarno trajanje može varirati — aktuelne informacije dobijate direktno u Upravi policije. Nakon odobrenja, stranac je dužan prijaviti boravište i dobija biometrijsku dozvolu boravka.

Porodični članovi

Uz odobreni boravak nosioca prava, bračni/vanbračni partner i maloljetna djeca tipično mogu dobiti derivativni privremeni boravak podnošenjem posebnog zahtjeva. Aktuelne uslove i neophodna dokumenta provjerite u Upravi policije ili kod advokata.

Dugoročni boravak i stalno nastanjenje

Nakon 5 godina kontinuiranog zakonitog boravka moguće je aplicirati za stalni boravak (trajno nastanjenje).

Važna napomena: Prema praksi MUP-a, godine provedene isključivo na osnovu vlasništva nad nekretninom mogu se ne uračunavati u petogodišnji period za stalni boravak. Ovo je pitanje administrativne prakse i može se mijenjati. Prije nego što se opredijelite za ovaj put, obavezno se posavjetujte sa licenciranim advokatom.

Stalni boravak ne daje automatski crnogorsko državljanstvo. Sticanje državljanstva naturalizacijom opšte zahtijeva 10 godina zakonitog boravka, poznavanje crnogorskog jezika i u većini slučajeva odricanje od prethodnog državljanstva.

Porez i troškovi kupovine

Porez na prenos nepokretnosti (sekundarno tržište): progresivan i marginalan — 3% do 150.000 EUR; 4.500 EUR plus 5% na dio između 150.000 EUR i 500.000 EUR; 22.000 EUR plus 6% na dio iznad 500.000 EUR. Plaća kupac.
PDV 21%: pri prvoj prodaji od strane registrovanog investitora (novogradnja); umjesto poreza na prenos.
Godišnji porez na nepokretnost: 0,25–1% tržišne vrijednosti na dan 1. januara, po stopi koju određuje svaka opština.
Porez na dohodak fizičkih lica: progresivan — zarade do 700 EUR bruto/mj. 0%; 700,01–1.000 EUR 9%; iznad 1.000 EUR 15%; plus opštinski prirez 13–15% obračunatog poreza. Stope za ostale vrste prihoda potvrdite sa Poreskom upravom Crne Gore.

Prije regulisanja poreske rezidentnosti obavezno se posavjetujte sa poreskim savjetnikom u Crnoj Gori i u vašoj matičnoj državi.

Česte zablude stranih kupaca

"Kupim nekretninu i odmah mogu živjeti godinu dana" — Netačno. Bez odobrenog boravka važi standardni limit turističkog boravka koji se razlikuje prema sporazumima i nacionalnosti putovnice. Aktuelne uslove za vaše državljanstvo provjerite na sajtu Ministarstva vanjskih poslova Crne Gore.

"Nekretnina može biti bilo koje vrijednosti" — Od 17. januara 2026. oporeziva vrijednost mora biti najmanje 150.000 EUR za državljane trećih zemalja. Državljani EU i EEP ostaju izuzeti.

"Boravak = pravo na rad" — Privremeni boravak na osnovu vlasništva ne daje automatski pravo na rad; za to je potrebna posebna radna dozvola.

Da li je potreban advokat?

Nije zakonski obavezno, ali je visoko preporučljivo. Strani kupci bez iskustva sa crnogorskim pravnim sistemom često nailaze na kašnjenja zbog pogrešno pripremljene dokumentacije. Licencirani advokat skraćuje rok i smanjuje rizik odbijanja.

Brzi pregled — FAQ

Postoje li drugi osnovi za boravak osim vlasništva? Da — zaposlenje, osnivanje firme, spajanje porodice i drugi osnovi predviđeni Zakonom o strancima.

Koliko brzo mogu dobiti boravak? Zavisi od kompletnosti dokumentacije i opterećenosti nadležnog organa. Aktuelne rokove provjerite direktno u Upravi policije.

Da li moram lično doći? Zahtjev se u pravilu podnosi lično. Uz punomoćje advokata moguće su izuzeci — ali aktuelnu praksu potvrdite sa konkretnom stanicom.

Da li plaćam porez i ako ne živim u Crnoj Gori? Da — godišnji porez na nepokretnost važi bez obzira na boravak vlasnika.

Korisni interni resursi

Ovaj vodič je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Zakoni i procedure se mogu mijenjati. Uvijek se posavjetujte sa licenciranim advokatom registrovanim u Crnoj Gori prije donošenja odluke.