Иностранные граждане вправе покупать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории почти на тех же условиях, что и местные жители, — без обязательного получения вида на жительство и без ограничений по типу объекта (кроме отдельных категорий сельскохозяйственных и лесных земель). Сделка проходит через нотариуса, регистрируется в государственном кадастре и облагается налогом на вторичном рынке или НДС при покупке у застройщика.
Кто может купить недвижимость в Черногории?
Граждане большинства стран, включая Россию, страны ЕС и другие государства, вправе приобретать квартиры, дома, виллы и коммерческие помещения без предварительного разрешения властей. Исключение составляют земельные участки в приграничных зонах и объекты, отнесённые к стратегическим ресурсам, — для них может потребоваться дополнительное согласование. Покупка через юридическое лицо, зарегистрированное в Черногории, снимает большинство ограничений и нередко используется при крупных инвестициях.
Какие налоги платит покупатель?
Налог при покупке на вторичном рынке
При покупке объекта у физического лица или компании, не являющейся застройщиком-плательщиком НДС, применяется прогрессивный налог на переход права собственности:
- 3% — от стоимости объекта до 150 000 €;
- 5% — на часть стоимости от 150 000 € до 500 000 €;
- 6% — на часть стоимости свыше 500 000 €.
Налог рассчитывается от оценочной стоимости, определяемой налоговым органом, и уплачивается покупателем после регистрации перехода права.
НДС при покупке у застройщика
Если продавец — застройщик, зарегистрированный как плательщик НДС, и объект продаётся впервые, применяется НДС по ставке 21%. В этом случае налог на переход права не взимается: действует принцип «либо НДС, либо налог на переход», но никогда оба одновременно.
Ежегодный налог на недвижимость
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость составляет от 0,25% до 1% от стоимости объекта. Конкретная ставка определяется каждым муниципалитетом самостоятельно.
Как проходит сделка шаг за шагом?
1. Выбор объекта и предварительная проверка
До внесения аванса важно убедиться, что объект юридически чист: продавец является законным собственником, обременений нет, все разрешения на строительство в порядке. Проверка проводится по данным государственного кадастра недвижимости (Uprava za nekretnine).
2. Предварительный договор и задаток
После согласования условий стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. Задаток, как правило, составляет около 10% от цены. Если сделка срывается по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере.
3. Нотариальное удостоверение основного договора
Основной договор купли-продажи обязательно удостоверяется у черногорского нотариуса. Нотариус проверяет личности сторон, разъясняет содержание договора и обеспечивает его соответствие законодательству. Обе стороны (или их уполномоченные представители по нотариальной доверенности) должны присутствовать лично.
4. Регистрация права собственности
После нотариального удостоверения нотариус либо стороны самостоятельно подают документы в кадастр. Регистрация занимает от нескольких рабочих дней до нескольких недель в зависимости от загруженности офиса. С момента регистрации новый владелец получает официальный лист собственности (list nepokretnosti).
5. Уплата налога
После регистрации налоговый орган выставляет уведомление об уплате налога на переход права (если применимо). НДС, как правило, включён в цену застройщика или уплачивается одновременно со сделкой.
Какие дополнительные расходы нужно учесть?
Помимо налогов покупатель, как правило, несёт следующие расходы:
- Нотариальные сборы — рассчитываются по тарифной сетке, зависят от стоимости объекта;
- Услуги юриста или агента — рекомендуется привлекать независимого юриста для due diligence, особенно при покупке на вторичном рынке или недостроя;
- Перевод документов — если документы не на черногорском языке, потребуется сертифицированный перевод;
- Банковские комиссии — при международных переводах учитывайте комиссии банка-отправителя и банка-получателя;
- Подключение коммунальных услуг — при покупке нового объекта или объекта после длительного простоя.
Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости?
Сам по себе факт владения недвижимостью в Черногории не даёт автоматического права на вид на жительство. Однако наличие собственного жилья является одним из оснований для подачи заявления на временный ВНЖ по основанию «владение недвижимостью». Разрешение выдаётся сроком на один год с возможностью ежегодного продления. ВНЖ не даёт права на работу, но позволяет легально проживать в стране и пользоваться рядом государственных услуг.
Какие регионы наиболее востребованы?
Черногория предлагает несколько принципиально разных рынков:
- Будва и Будванская ривьера — главный курортный центр с развитой инфраструктурой, высоким туристическим потоком и широким выбором квартир и апартаментов у моря;
- Котор и Боко-Которский залив — объект UNESCO, исторические виллы и бутиковые апартаменты, стабильно высокий спрос;
- Тиват и Porto Montenegro — яхтенная марина мирового класса, элитная недвижимость, международная аудитория;
- Подгорица — столица, центр деловой активности, ликвидный рынок аренды, более доступные цены по сравнению с побережьем;
- Жабляк и горные районы — набирающий популярность сегмент, интерес со стороны любителей природы и зимнего туризма.
Что важно проверить перед подписанием?
Перед тем как поставить подпись, убедитесь, что:
- Продавец является единственным и законным собственником — проверьте лист собственности в кадастре;
- На объекте нет ипотеки, арестов или иных обременений;
- Разрешение на строительство и технический паспорт оформлены надлежащим образом;
- Все коммунальные долги погашены — задолженность переходит вместе с объектом;
- Договор содержит точное описание объекта, цену, сроки и порядок расчётов.
FAQ
Может ли гражданин России купить недвижимость в Черногории? Да. Граждане России вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории на общих основаниях. Для проведения платежей рекомендуется заблаговременно уточнить доступные банковские маршруты с учётом текущей ситуации с международными переводами.
Обязателен ли нотариус при покупке недвижимости? Да, нотариальное удостоверение договора купли-продажи является обязательным условием регистрации права собственности в Черногории. Без нотариуса сделка не имеет юридической силы.
Нужен ли местный банковский счёт для покупки? Законодательно — нет. Однако на практике многие застройщики и нотариусы предпочитают расчёты через черногорский банк. Кроме того, банковский счёт упрощает уплату налогов и коммунальных платежей.
Что такое «лист собственности» и зачем он нужен? Лист собственности (list nepokretnosti) — официальный документ государственного кадастра, подтверждающий право собственности, описание объекта и наличие или отсутствие обременений. Это ключевой документ при любой сделке с недвижимостью.
Можно ли купить недвижимость дистанционно? Да. Покупатель может оформить нотариально заверенную доверенность на представителя в Черногории, который подпишет договор и зарегистрирует право собственности от его имени. Доверенность, выданная за рубежом, должна быть апостилирована и переведена.
Информация носит общий ознакомительный характер. Перед заключением сделки рекомендуется получить консультацию лицензированного юриста и налогового советника, специализирующихся на черногорском праве.
