Да — иностранные граждане вправе покупать и оформлять недвижимость в Черногории в собственность практически наравне с местными жителями. Единственное существенное ограничение касается сельскохозяйственных земель и ряда объектов вблизи государственной границы. Ниже — полный разбор правил, исключений и практических шагов для иностранного покупателя.
Что говорит черногорский закон об иностранной собственности?
Ключевые принципы:
- Право на регистрацию в кадастре — иностранец является полноценным собственником после внесения записи в Управление по недвижимости Черногории (Uprava za nekretnine).
- Наследование — собственность передаётся по наследству в соответствии с черногорским законодательством или применимым иностранным законом.
Какие объекты иностранцы могут покупать без ограничений?
Для нерезидентов полностью открыты:
- Квартиры и апартаменты — в новостройках и на вторичном рынке по всей стране (Будва, Котор, Тиват, Подгорица, Бар и другие).
- Частные дома и виллы — включая объекты с земельным участком под застройкой.
- Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, склады, апарт-отели.
- Земля под строительство — участки с назначением «жилое» или «коммерческое строительство» в соответствии с детальным планом.
Покупка оформляется стандартным договором купли-продажи, заверяемым у нотариуса. После уплаты налогов и нотариальных сборов документы подаются в кадастр для регистрации права собственности.
Для каких объектов действуют ограничения или запреты?
Сельскохозяйственные земли
Иностранные физические лица не могут напрямую владеть сельскохозяйственными угодьями или лесными землями. Законодательство предусматривает одно узкое исключение: иностранец вправе приобрести сельскохозяйственный или лесной участок площадью до 5 000 м², если на нём расположен жилой дом, переходящий к покупателю по тому же договору. Вне этого исключения стандартный путь — оформление такого участка через черногорское общество с ограниченной ответственностью (d.o.o.). Это законная и широко применяемая схема, однако она влечёт дополнительные расходы на регистрацию компании, бухгалтерское сопровождение и ежегодную администрацию. Перед выбором этого пути проконсультируйтесь с лицензированным черногорским юристом.
Земли в пограничной зоне
Недвижимость в полосе шириной около одного километра вдоль государственной границы, на черногорских островах и в зонах, отнесённых к объектам особого государственного интереса, не может быть передана в иностранную частную собственность. Если вы рассматриваете объект в отдалённом прибрежном или горном районе, ваш юрист должен заранее проверить кадастровую классификацию и режим зоны в Управлении по кадастру и государственному имуществу (Uprava za katastar i državnu imovinu).
Объекты особого культурного и природного значения
Недвижимость в зонах с особым режимом охраны (национальные парки, памятники культуры) может продаваться с ограничениями на перестройку и использование. Иностранные покупатели могут приобретать такие объекты, но обязаны соблюдать условия охранных регламентов.
Как оформить покупку: пошаговый порядок
- Due diligence и проверка правового статуса. Запросите выписку из кадастра (list nepokretnosti) и убедитесь в отсутствии обременений, споров и арестов. Это критичный шаг — не пропускайте его.
- Предварительный договор. Стороны подписывают преддоговор с залогом, как правило 10% от стоимости. Юрист обязательно должен проверить формулировки до подписания.
- Нотариальное удостоверение основного договора. Финальный договор купли-продажи заверяется у черногорского нотариуса в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариальной доверенности.
- Уплата налога на передачу права собственности. На вторичном рынке действует прогрессивная ставка: 3% — до €150 000; от €150 000 до €500 000 — фиксированные €4 500 плюс 5% на сумму свыше €150 000; свыше €500 000 — фиксированные €22 000 плюс 6% на сумму свыше €500 000. Налог является маржинальным: по повышенной ставке облагается только превышение порога, а не вся сумма. В новостройках применяется НДС 21%, налог на передачу при этом не взимается.
- Регистрация в кадастре (Uprava za nekretnine). После уплаты налога документы подаются в территориальное отделение Управления по недвижимости. Срок регистрации — от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от загруженности.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?
Да — владение недвижимостью является основанием для получения временного вида на жительство в Черногории, однако с января 2026 года правила существенно изменились.
Что даёт разрешение. Временный вид на жительство на основании собственности (privremeni boravak) выдаётся сроком на один год и ежегодно продлевается. Он не предоставляет права на работу или ведение бизнеса в Черногории. Заявление на продление подаётся в Министерство внутренних дел (MUP) за 30–60 дней до истечения текущего разрешения.
Порог €150 000 (с 17 января 2026 года). Поправки к Закону об иностранцах, принятые 31 декабря 2025 года и вступившие в силу 17 января 2026 года, ввели требование минимальной налогооблагаемой стоимости недвижимости для граждан третьих стран, желающих получить вид на жительство на основании собственности. Налогооблагаемая стоимость объекта — согласно оценке Налогового управления для целей налога на передачу — должна составлять не менее €150 000. Это правило относится к виду на жительство, а не к самой покупке: минимальной цены для приобретения недвижимости в Черногории не существует. Иностранец может купить объект любой стоимости; порог €150 000 применяется только в том случае, если он намерен использовать это владение как основание для вида на жительство.
Кто освобождён от требования. Граждане государств — членов ЕС, а также Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии не подпадают под действие указанного минимума.
Ранее выданные разрешения. Разрешения, выданные до 17 января 2026 года по прежним правилам (без минимального порога стоимости), сохраняют силу и продлеваются без необходимости соответствовать новым условиям при условии сохранения права собственности.
Путь к постоянному виду на жительство. Для получения постоянного вида на жительство в Черногории в общем порядке требуется пять лет непрерывного законного временного проживания. Однако по сложившейся практике МВД (MUP) годы, проведённые исключительно на основании вида на жительство по причине владения недвижимостью, могут не засчитываться в пятилетний срок. Если вашей целью является долгосрочное проживание, проконсультируйтесь с иммиграционным юристом до выбора основания для разрешения.
Нужно ли открывать компанию для покупки?
Для квартир, домов и коммерческих объектов — нет. Физическое лицо-нерезидент покупает напрямую. Открытие черногорского ООО имеет смысл в следующих ситуациях:
- Покупка сельскохозяйственной или иной земли с ограничениями;
- Планируется коммерческая аренда с выставлением счетов-фактур;
- Налоговое планирование в рамках группы компаний (требуется индивидуальная консультация налогового советника).
Ежегодные расходы: налог на недвижимость
После оформления собственности владелец ежегодно уплачивает налог на недвижимость по ставке 0,25–1% от кадастровой стоимости объекта — ставку устанавливает муниципалитет. Для нерезидентов и резидентов ставка одинакова.
FAQ
Может ли гражданин России купить квартиру в Черногории?
Да — российским гражданам законодательно не запрещено приобретать недвижимость в Черногории, и покупки продолжают совершаться по общим правилам черногорского права. Тем не менее банковско-платёжная сторона сделки может быть сложнее, чем для покупателей из стран ЕС: ряд банков проводит усиленную проверку происхождения средств, а международные переводы могут требовать дополнительного времени или документации. Рекомендуется заблаговременно проконсультироваться с юристом и банком, чтобы уточнить актуальные платёжные возможности применительно к вашей конкретной ситуации.
Требуется ли личное присутствие при сделке? Нет. Покупатель может действовать через представителя на основании нотариально заверенной доверенности — её можно оформить у нотариуса в своей стране с апостилем.
Можно ли оформить ипотеку как нерезидент? Черногорские банки предлагают ипотечное кредитование, однако условия для нерезидентов могут отличаться от условий для граждан страны. Наличие подтверждённого дохода, документации о финансовом положении и в ряде случаев первоначальный взнос выше среднего — типичные требования. Уточните условия непосредственно в выбранном банке или у ипотечного брокера, работающего с иностранными клиентами.
Сколько времени занимает регистрация права собственности? Срок зависит от муниципалитета и полноты поданных документов. Нотариус или юрист, ведущий сделку, отслеживает ход регистрации и уведомляет вас о её завершении. В загруженные периоды сроки могут увеличиваться — уточняйте у специалиста, ведущего вашу сделку.
Нужен ли черногорский ИНН (PIB) для покупки? Иностранец-покупатель обязан получить персональный идентификационный номер налогоплательщика (PIB) в Налоговом управлении Черногории до или в ходе сделки — это стандартная часть процедуры оформления.
