Покупка недвижимости в Черногории даёт иностранному гражданину право подать заявление на временный вид на жительство (privremeni boravak) — без необходимости работать или вести бизнес в стране. Правила существенно изменились в начале 2026 года, и перед принятием решения необходимо убедиться, что ваша ситуация соответствует актуальным требованиям.
Что такое ВНЖ на основании владения недвижимостью?
Черногорское законодательство позволяет иностранцам, владеющим жилой или коммерческой недвижимостью в стране, ежегодно продлевать временный вид на жительство. Это не «золотая виза» с автоматическим ПМЖ — речь идёт о временном разрешении, которое требует регулярного подтверждения.
Важно понимать разницу:
- ВНЖ на основании собственности — продлевается ежегодно, пока вы владеете недвижимостью и выполняете условия.
- ПМЖ — после 5 лет законного непрерывного проживания. Оговорка: по практике МВД (MUP) годы, основанные исключительно на праве собственности, могут не засчитываться в пятилетний срок — уточните у адвоката до начала процедуры.
- Гражданство — натурализация требует 10 лет законного проживания (завершающихся ПМЖ), сдачи языкового теста и, как правило, отказа от предыдущего гражданства.
Ключевое изменение 2026 года: минимальная стоимость недвижимости
Поправки к Закону об иностранцах, принятые 31 декабря 2025 года и вступившие в силу 17 января 2026 года, ввели требование к минимальной налогооблагаемой стоимости:
- Граждане третьих стран (все, кроме граждан ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии) должны владеть объектом с налогооблагаемой стоимостью не менее 150 000 EUR по оценке налогового органа.
- Граждане ЕС и ЕЭП освобождены от этого требования.
- Разрешения, выданные до 17 января 2026 года, действуют и продлеваются по прежним правилам.
Если вы гражданин третьей страны, получите подтверждение налогооблагаемой стоимости у Налогового управления и нотариуса до заключения сделки.
Пошаговый процесс: от покупки до получения ВНЖ
Шаг 1. Выбор и покупка объекта
Иностранный гражданин вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории на тех же правах, что и граждане страны. Сельскохозяйственные угодья, леса и приграничные земли регулируются отдельно — обычно приобретаются через черногорское юридическое лицо. Актуальные ограничения для вашей ситуации уточните у местного юриста. Сделка проходит через нотариуса.
Шаг 2. Регистрация права собственности
После нотариального удостоверения покупатель регистрирует переход права в Катастре. Сроки регистрации варьируются по муниципалитетам — уточните у нотариуса. Выписка из реестра (list nepokretnosti) — ключевой документ для подачи на ВНЖ.
Шаг 3. Уплата налогов
При покупке на вторичном рынке уплачивается прогрессивный маргинальный налог на передачу: 3% на стоимость до 150 000 EUR; 4 500 EUR плюс 5% на часть от 150 000 до 500 000 EUR; 22 000 EUR плюс 6% на часть свыше 500 000 EUR. При покупке новостройки у застройщика-плательщика НДС уплачивается НДС 21% вместо налога на передачу.
Шаг 4. Подача документов на ВНЖ
Заявление подаётся в Upravu policije по месту нахождения недвижимости. Стандартный пакет:
- Загранпаспорт с достаточным сроком действия (точный минимум уточните в Upravi policije или у адвоката).
- Выписка из реестра недвижимости (list nepokretnosti).
- Договор купли-продажи.
- Медицинская страховка на территорию Черногории на весь период. Требования к объёму покрытия уточните в соответствующем органе.
- Документ о наличии средств к существованию. Минимальный порог устанавливается административно — актуальную сумму запросите в Upravi policije или у адвоката.
- Справка об отсутствии судимости с апостилем и переводом. Требования к сроку действия и необходимости при продлении уточните на момент подачи.
- Фотографии.
- Квитанция об оплате госпошлины (актуальный размер публикуется Управлением полиции).
Шаг 5. Получение карточки ВНЖ
После проверки документов выдаётся пластиковая карточка ВНЖ. Сроки рассмотрения варьируются; актуальные данные предоставят в Upravi policije или адвокат.
Как продлевать ВНЖ?
ВНЖ продлевается на один год. Подавать документы рекомендуется за 30–60 дней до окончания текущего разрешения. Для продления необходима актуальная выписка из Катастра, действующая страховка и соблюдение финансовых условий.
Какие права даёт ВНЖ?
- Легально проживать без ограничений по количеству дней.
- Открывать счета в черногорских банках.
- Регистрировать транспортные средства.
- Получать доступ к платным медицине и образованию.
- Вести бизнес при наличии отдельного разрешения.
ВНЖ на основании собственности не даёт права на работу по найму — для этого нужно отдельное разрешение.
Налоговые последствия для резидентов
Проживание более 183 дней в налоговом году (либо домицилий или центр жизненных интересов в стране) влечёт признание Montenegrin налоговым резидентом и налогообложение мирового дохода.
Черногория применяет прогрессивную ставку НДФЛ: до 700 EUR брутто/мес. — 0%; 700,01–1 000 EUR — 9%; свыше 1 000 EUR — 15%; плюс муниципальный сбор 13–15% от суммы налога. Ставки для других видов доходов (аренда, прирост капитала) уточните в Налоговом управлении.
Черногория имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом государств. Актуальный перечень соглашений и их применимость к вашей ситуации уточните в Налоговом управлении или у налогового консультанта.
Перед сменой налогового резидентства проконсультируйтесь с налоговым консультантом в Черногории и в стране гражданства.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить ВНЖ, если недвижимость сдаётся в аренду? Да, право собственности сохраняет основание для ВНЖ. При продлении укажите актуальный адрес фактического проживания и уточните детали у адвоката.
Распространяется ли ВНЖ на семью? Супруг(-а) и несовершеннолетние дети могут подать на ВНЖ по воссоединению семьи (spajanje porodice). Каждый подаёт отдельный пакет документов. Актуальный перечень документов подтвердите в Upravi policije.
Обязательно ли нанимать юриста? Формально нет, но с учётом языкового барьера и нюансов законодательства лицензированный юрист существенно снижает риск отказа.
Даёт ли черногорский ВНЖ право въезда в Шенген? Нет. Черногория продолжает переговоры о вступлении в ЕС; актуальный статус уточняйте по официальным источникам.
Что происходит с ВНЖ при продаже? Основание утрачивается. Необходимо найти новое основание или покинуть страну. Наличие льготного периода после продажи уточните в Upravi policije.
Практические рекомендации
- Для граждан третьих стран: до подписания договора убедитесь, что налогооблагаемая стоимость объекта составляет не менее 150 000 EUR по оценке Налогового управления.
- Проводите due diligence: проверьте отсутствие обременений, долгов и незарегистрированных совладельцев.
- Не затягивайте с регистрацией: чем раньше оформлена выписка из Катастра, тем раньше можно подавать на ВНЖ.
- Храните все квитанции: налог на передачу, пошлины, коммунальные платежи могут потребоваться при продлении.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство Черногории меняется — перед принятием решений проконсультируйтесь с лицензированным юристом и актуальными официальными источниками.
