Kupovina nekretnine u Crnoj Gori u 2026. obično dodaje 5–8% poreza i naknada na cijenu kod preprodaje, ili otprilike 2,5–5% za novogradnju, gdje je PDV od 21% već uključen u cijenu. Najveća pojedinačna stavka je porez na prenos nepokretnosti, koji je od januara 2024. progresivan — 3% do €150.000, 5% od €150.001 do €500.000 i 6% preko €500.000 — a plaća ga kupac samo kod preprodaje.
Ovaj vodič razlaže svaki trošak — porez na prenos, PDV, notara, pravne i agencijske naknade, godišnji porez na nepokretnost i poreze koje kasnije plaćate na prihod od izdavanja ili preprodaje — i dopunjuje ih vlastitim podacima Top Estate o cijeni po m² za pet glavnih primorskih gradova, da biste mogli izračunati realan iznos prije potpisivanja.
Ukratko: šta zaista plaćate
| Trošak | Preprodaja | Novogradnja (od investitora) |
|---|---|---|
| Porez na prenos | 3% / 5% / 6% (progresivno) | ne naplaćuje se |
| PDV | ne naplaćuje se | 21% (uključen u cijenu) |
| Notar | ~€350–€5.000 (tarifa) | ~€350–€5.000 (tarifa) |
| Advokat | €1.000–€3.000 (ili do 1%) | €1.000–€3.000 |
| Agencijska provizija | obično plaća prodavac | obično uračunata u cijenu |
| Tipičan ukupan iznos na cijenu | ~5–8% | ~2,5–5% |
Porez na prenos nepokretnosti (preprodaja): 3% / 5% / 6%
Crna Gora je raniji jedinstveni porez od 3% zamijenila progresivnim razredima od 1. januara 2024. Primjenjuje se samo na nekretnine s preprodaje (sekundarno tržište), a plaća ga kupac. Stope su marginalne, pa se svaki dio cijene oporezuje po svojoj stopi — a ne cijela vrijednost po najvišoj:
- 3% na vrijednost do €150.000
- 5% na dio od €150.001 do €500.000
- 6% na iznos preko €500.000
Primjer obračuna — stan od €250.000: 3% × €150.000 = €4.500, plus 5% × €100.000 = €5.000, ukupno porez od €9.500 (efektivna stopa 3,8%).
Poresku prijavu morate podnijeti i porez platiti u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora o kupoprodaji. Za kašnjenje se obračunava kamata od oko 0,03% dnevno.
PDV na novogradnju: 21%
Ako kupujete novoizgrađenu nekretninu direktno od investitora kao prvi vlasnik, ta prva prodaja nosi PDV od 21% umjesto poreza na prenos — nikada ne plaćate oba. U praksi je PDV gotovo uvijek već uključen u oglašenu cijenu, pa se ne dodaje pri zaključenju. Zato novogradnja obično ima niže vidljive dodatne troškove (oko 2,5–5%) nego preprodaja.
Notar, advokat i agencija
- Notarske naknade prate zvaničnu tarifu: otprilike €350 plus PDV od 21% za standardnu transakciju, uz rast s vrijednošću (oko €10 na svakih €15.000 preko €120.000) i maksimum od €5.000. Notar provjerava ugovor i identitet strana i obavezan je za prenos.
- Pravne / advokatske naknade obično iznose €1.000–€3.000 kao fiksna naknada za standardnu kupovinu, ili do 1% cijene za potpuno vođenje. Advokat provjerava vlasništvo i terete, sastavlja ili pregleda ugovor i upisuje novog vlasnika — toplo preporučeno za strane kupce.
- Agencijsku proviziju obično plaća prodavac (najčešće oko 3%), pa kupci često ne plaćaju naknadu direktno. Uvijek pismeno potvrdite ko snosi proviziju prije nego što date ponudu.
Godišnji porez na nepokretnost
Kada postanete vlasnik, plaćate godišnji porez od oko 0,25%–1% tržišne ili katastarske vrijednosti nekretnine, koji utvrđuje lokalna opština prema lokaciji, tipu i zoni. Primorske i turističke zone su pri vrhu raspona. Za tipičan primorski stan od €250.000 računajte otprilike €600–€2.500 godišnje.
Porezi koje plaćate kasnije: izdavanje i kapitalni dobitak
- Porez na prihod od izdavanja — 9%. Prihod od izdavanja oporezuje se jedinstvenom stopom od 9%, nakon priznatih troškova kao što su održavanje i upravljanje. Ako izdajete turistima, registrujete djelatnost i naplaćujete malu boravišnu taksu po noćenju.
- Porez na kapitalni dobitak — 15%. Dobitak pri preprodaji oporezuje se po 15%. Oslobođen je kada je nekretnina bila vaše primarno prebivalište, ili kada se prenosi između supružnika ili između roditelja i djece.
Top Estate referenca cijene po m² po gradovima (Q2 2026)
Ovi podaci su vlastiti uređivački presjek Top Estate iz aktivnih oglasa duž obale — vlasnička referenca kojom možete provjeriti svaku traženu cijenu. Prikazuju prosječnu prodajnu cijenu, prosječnu dugoročnu kiriju, bruto prinos od izdavanja i rast cijena na godišnjem nivou:
| Grad | Prodaja €/m² | Kirija €/m²/mj | Bruto prinos | Rast g/g |
|---|---|---|---|---|
| Tivat | €4.200 | €16,0 | 4,6% | +7% |
| Budva | €3.500 | €14,0 | 4,8% | +6% |
| Kotor | €3.300 | €13,0 | 4,7% | +5% |
| Herceg Novi | €2.600 | €11,0 | 5,1% | +5% |
| Bar | €1.900 | €8,5 | 5,4% | +4% |
Tivat (zbog Porto Montenegra) i Budva imaju najviše cijene, dok Bar i Herceg Novi nude najveći bruto prinos i najnižu ulaznu cijenu. Ovo su prosjeci za grad — vrhunske lokacije uz more su znatno iznad, a stariji ili kopneni fond ispod.
Potpun primjer obračuna: stan s preprodaje od €250.000 u Budvi
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupoprodajna cijena | €250.000 |
| Porez na prenos (3% + 5%) | €9.500 |
| Notar | ~€600 |
| Advokat | ~€2.000 |
| Katastar i administracija | ~€200 |
| Ukupan trošak sticanja | oko €262.300 (~4,9% iznad cijene) |
Pri prosjeku Budve od €3.500/m², za €250.000 dobijate stan od otprilike 70 m², koji uz €14/m²/mjesečno donosi oko €11.760 godišnje kirije — bruto prinos 4,8% prije poreza od 9% i troškova.
Česta pitanja
Plaćaju li stranci veći porez na nepokretnost u Crnoj Gori? Ne. Strani kupci plaćaju isti porez na prenos, PDV, notarske i godišnje poreze kao i državljani Crne Gore, a većina vrsta nekretnina može se slobodno kupovati bez posebnih dozvola.
Da li je stopa od 3% još uvijek tačna u 2026? Samo za dio cijene do €150.000. Od 2024. porez je progresivan — 3% / 5% / 6% — pa skuplja preprodaja plaća više na višim razredima.
Plaćam li i PDV i porez na prenos za novogradnju? Ne. Prva prodaja od investitora podliježe PDV-u od 21% umjesto poreza na prenos, a PDV je obično već uključen u cijenu.
Ko plaća agenta za nekretnine? Najčešće prodavac. Kupci obično ne plaćaju proviziju direktno — ali to potvrdite pismeno prije nego što date ponudu.
