Покупка недвижимости в Черногории в 2026 году обычно добавляет 5–8% налогов и сборов сверх цены при покупке на вторичном рынке или примерно 2,5–5% для новостройки, где НДС 21% уже включён в цену. Самая крупная статья расходов — налог на переход права собственности, который с января 2024 года стал прогрессивным: 3% до €150 000, 5% с €150 001 до €500 000 и 6% свыше €500 000 — и оплачивается покупателем только на вторичном рынке.
Этот гид разбирает каждую статью расходов — налог на переход права, НДС, нотариус, юридические и агентские услуги, ежегодный налог на недвижимость и налоги, которые вы платите позже с дохода от аренды или перепродажи — и дополняет их собственными данными Top Estate о цене за м² для пяти главных приморских городов, чтобы вы могли рассчитать реальную сумму до сделки.
Кратко: что вы реально платите
| Расход | Вторичный рынок | Новостройка (от застройщика) |
|---|---|---|
| Налог на переход права | 3% / 5% / 6% (прогрессивный) | не взимается |
| НДС | не взимается | 21% (включён в цену) |
| Нотариус | ~€350–€5 000 (по тарифу) | ~€350–€5 000 (по тарифу) |
| Юрист | €1 000–€3 000 (или до 1%) | €1 000–€3 000 |
| Комиссия агентства | обычно платит продавец | обычно заложена в цену |
| Типичный итог сверх цены | ~5–8% | ~2,5–5% |
Налог на переход права (вторичка): 3% / 5% / 6%
Черногория заменила прежний единый налог 3% на прогрессивную шкалу с 1 января 2024 года. Он применяется только к объектам вторичного рынка и оплачивается покупателем. Ставки предельные: каждая часть цены облагается по своей ставке, а не вся сумма по верхней ставке:
- 3% на стоимость до €150 000
- 5% на часть от €150 001 до €500 000
- 6% на сумму свыше €500 000
Пример расчёта — квартира за €250 000: 3% × €150 000 = €4 500 плюс 5% × €100 000 = €5 000, итого налог €9 500 (эффективная ставка 3,8%).
Декларацию нужно подать и оплатить налог в течение 15 дней после подписания договора купли-продажи. За просрочку начисляется пеня около 0,03% в день.
НДС на новостройки: 21%
Если вы покупаете новый объект напрямую у застройщика как первый владелец, эта первая продажа облагается НДС 21% вместо налога на переход права — оба налога вместе не платятся. На практике НДС почти всегда уже включён в заявленную цену, поэтому при сделке он не добавляется. Поэтому у новостроек видимые дополнительные расходы обычно ниже (около 2,5–5%), чем на вторичке.
Нотариус, юрист и агентство
- Нотариус работает по официальному тарифу: примерно €350 плюс НДС 21% за стандартную сделку, с ростом по стоимости (около €10 за каждые €15 000 свыше €120 000) и потолком €5 000. Нотариус проверяет договор и личности сторон и обязателен для перехода права.
- Юридические услуги обычно составляют €1 000–€3 000 фиксированной платы за стандартную покупку или до 1% от цены за полное сопровождение. Юрист проверяет право собственности и обременения, готовит или проверяет договор и регистрирует нового владельца — настоятельно рекомендуется для иностранных покупателей.
- Комиссию агентства обычно платит продавец (как правило около 3%), поэтому покупатели часто не платят её напрямую. Всегда уточняйте письменно, кто оплачивает комиссию, до того как сделаете предложение.
Ежегодный налог на недвижимость
Став владельцем, вы платите ежегодный налог около 0,25%–1% от рыночной или кадастровой стоимости объекта, который устанавливает муниципалитет с учётом расположения, типа и зоны. Приморские и туристические зоны находятся в верхней части диапазона. Для типичной приморской квартиры за €250 000 заложите примерно €600–€2 500 в год.
Налоги, которые вы платите позже: аренда и прирост капитала
- Налог на доход от аренды — 9%. Доход от сдачи недвижимости облагается единой ставкой 9% после вычета расходов на обслуживание и управление. При краткосрочной сдаче туристам вы также регистрируете деятельность и взимаете небольшой туристический сбор за ночь.
- Налог на прирост капитала — 15%. Прибыль при перепродаже облагается по ставке 15%. Он не взимается, если объект был вашим основным жильём или передаётся между супругами либо между родителями и детьми.
Бенчмарк Top Estate: цена за м² по городам (2 кв. 2026)
Эти цифры — собственный редакционный срез Top Estate по активным объявлениям на побережье; это проприетарный ориентир, по которому можно проверить любую запрашиваемую цену. Показаны средняя цена продажи, средняя долгосрочная аренда, валовая доходность и рост цен год к году:
| Город | Цена продажи €/м² | Аренда €/м²/мес | Валовая доходность | Рост г/г |
|---|---|---|---|---|
| Тиват | €4 200 | €16,0 | 4,6% | +7% |
| Будва | €3 500 | €14,0 | 4,8% | +6% |
| Котор | €3 300 | €13,0 | 4,7% | +5% |
| Герцег-Нови | €2 600 | €11,0 | 5,1% | +5% |
| Бар | €1 900 | €8,5 | 5,4% | +4% |
Тиват (за счёт Porto Montenegro) и Будва — самые дорогие, тогда как Бар и Герцег-Нови дают самую высокую валовую доходность и самый низкий порог входа. Это средние по городу значения — премиальные объекты у воды стоят заметно дороже, а старый или удалённый от моря фонд дешевле.
Полный пример расчёта: вторичная квартира за €250 000 в Будве
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | €250 000 |
| Налог на переход права (3% + 5%) | €9 500 |
| Нотариус | ~€600 |
| Юрист | ~€2 000 |
| Кадастр и админсборы | ~€200 |
| Итого расходы на приобретение | около €262 300 (~4,9% сверх цены) |
При средней цене Будвы €3 500/м² за €250 000 можно купить квартиру примерно 70 м², которая при €14/м²/мес приносит около €11 760 в год аренды — валовая доходность 4,8% до налога 9% и расходов.
Частые вопросы
Платят ли иностранцы более высокие налоги на недвижимость в Черногории? Нет. Иностранные покупатели платят те же налог на переход права, НДС, нотариальные и ежегодные налоги, что и граждане Черногории, и большинство типов недвижимости можно покупать свободно без специальных разрешений.
Действует ли ещё ставка 3% в 2026 году? Только для части цены до €150 000. С 2024 года налог прогрессивный — 3% / 5% / 6% — поэтому более дорогая вторичка платит больше на верхних ставках.
Плачу ли я и НДС, и налог на переход права за новостройку? Нет. Первая продажа от застройщика облагается НДС 21% вместо налога на переход права, и НДС обычно уже включён в цену.
Кто платит агенту по недвижимости? Как правило, продавец. Покупатели обычно не платят комиссию напрямую — но уточните это письменно до того, как сделаете предложение.
